25 aug 2019

Årsmøte protokoll 2018

Protokoll fra ordinært årsmøte i Finstad Park Boligsameie 2

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Møtedato: 10.04.2019
Møtetidspunkt: 18:00
Møtested: Pinsekirken, store sal

Til stede: 24 seksjonseiere, 0 representert ved fullmakt, totalt 24 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, ble representert ved Mona Kvandahl.

Møtet ble åpnet av Oddvard Hauge. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1. Konstituering

A  Valgavmøteleder
Som møteleder ble Mona Kvandahl foreslått.Vedtak: Valgt

B  Godkjenning av de stemmeberettigede
Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede.
Vedtak: Godkjent

C  Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne Som fører av protokoll ble Mona Kvandahl foreslått. Som protokollvitne ble Terje Kinden foreslått.
Vedtak: Valgt

D  Godkjenning av møteinnkallingen
Det ble foreslått å godkjenne den måten årsmøtet var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt.
Vedtak: Godkjent

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2. Behandling av årsrapport for 2018

Styrets årsrapport ble behandlet.

Vedtak: Godkjent

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------

3. Behandling av årsregnskap for 2018

Resultatregnskap og balanse ble gjennomgått og foreslått godkjent. Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen.
Vedtak: Godkjent

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

4. Behandling av budsjett for 2019

Budsjett ble gjennomgått og foreslått godkjent.

Vedtak: Godkjent

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1 Finstad Park Boligsameie 2

2 Finstad Park Boligsameie 2

5. Fastsettelse av styrets godtgjørelse

Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr 200 000,-.

Vedtak: Vedtatt

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

6. Behandling av innkomne forslag og saker

Vedtak: Enstemmig vedtatt

B) Forslag fra Kristin Rostad: Røykeforbud på balkongene

Forslag til røykeforbud på balkongene i Finstad Park Boligsameie 2.

Med dette fremmes forslag om å endre ordensreglene for boligsameiet til å inkludere et forbud mot røyking på balkongene der det medfører urimelig sjenanse eller ulempe for andre seksjonseiere.

I dagens samfunn er det en kjensgjerning at sigarettrøyk er helseskadelig og plagsomt for omgivelsene. Som en konsekvens av dette har norske myndigheter innført regelverk knyttet til røyking der dette påvirker omgivelsene.

En vanlig misforståelse er at det ikke er mulig å forby røyking i et boligsameie, men det er det, og det blir stadig mer vanlig. Sameier kan fastsette ordensregler, og forby røyking på balkong der denne aktiviteten er til ulempe for andre sameiere, ref. Eierseksjonsloven §. 28 og § 25 og sameiets egne vedtekter.

Når tobakksrøyk er til sjenanse og ulempe for andre, så er det et allerede et brudd både på sameiets vedtekter §4 og et brudd på Eierseksjonsloven §24. Samtidig har barn et lovmessig krav på røykfritt oppvekstmiljø (Tobakkskadeloven § 28).

Røyking på balkongene er til stor plage og ulempe for omgivelsene. Når en beboer har behov for å kunne lufte ved å åpne vinduer og balkongdører, eller ønsker å benytte balkongen, men er forhindret fra å gjøre det på grunn av andre naboers røyking, må det anses å være en vesentlig ulempe og plage.

Balkong og begrensning av bruksrett.

I følge boligsameiets vedtekter (§. 4) har den enkelte sameier enerett til bruk av sin bruksenhet. Det står imidlertid også at bruksenheten ikke må «brukes på en slik måte av andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte».

Loven er også klar på at bruk som er til ulempe for andre ikke er tillatt.
I følge Eierseksjonsloven skal ikke bruk av en boenhet være til skade eller ulempe for andre:

page2image56848000

A) Endring av vedtekter slik at de stemmer over ens med den nye eierseksjonsloven –

page2image56848192

krever 2/3-flertall

3 Finstad Park Boligsameie 2Eierseksjonsloven §25 annet ledd: «bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at

andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte».

Dersom røyking på balkonger er til ulempe for andre, er det altså i strid med både sameiets vedtekter og eierseksjonsloven.

Røyking som ulempe for sameiere

Bruk av bruksenheten skal ikke være til ulempe for andre sameiere. Flere av balkongene i sameiet deles av to eierseksjoner med kun en skillevegg imellom. Bruken av en part av disse balkongene vil naturligvis berøre den andre parten, men også omkringliggende eierseksjoner. Særlig i forbindelse med røyking. Sigarettrøyken sprer seg til omkringliggende balkonger, og den siger inn gjennom balkongdører og vinduer.

Det er ubestridelig en plage og ulempe for beboere å få sigarettrøyk inn på sin balkong og inn i leiligheten og soverom. Naboers røyking gjør at mange ikke kan åpne vinduer og balkongdører. Flere av leilighetene i sameiet har kun vinduer ut på balkongsiden. For mange er det også vanskelig og uaktuelt å bruke balkongen når det siger sigarettrøyk inn på balkongen.

Urimelig og unødvendig.

Et forbud gjelder dersom røykingen er urimelig eller unødvendig. Hvis naboen plages fordi røyken siver inn på soverom når barn skal sove er det urimelig og unødvendig. Det er også urimelig at beboer skal måtte holde vinduer og balkongdører lukket, fordi naboen røyker på balkongen. Det er urimelig at en beboer ikke kan bruke balkongen på grunn av røyk.

Røyking på balkong er strengt tatt ikke nødvendig. Beboer MÅ ikke røyke når naboen har balkongdøren åpen, eller lufter ut soverommet på kvelden. Beboer kan røyke innendørs i sin egen bruksenhet. Om vedkommende ikke ønsker røyk innendørs i sin egen bolig, bør vedkommende også forstå at naboen heller ikke ønsker det.

Røyking på balkong når det plager andre er altså både urimelig og unødvendig.

Forslag om røykeforbud

Den enkelte beboer må ta hensyn til andre beboere så disse ikke blir unødig sjenert av røyk. Boretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for øvrige beboere. Derfor bør det kunne forventes fra sameiets side at røykere tar hensyn til andre beboere og ikke røyker fra balkongen når en blir oppmerksom på at dette skaper ulemper for andre.

Dette forslaget er ikke et ønske om å detaljstyre noen eller henge ut røykere, men ettersom mange ikke tar hensyn, trengs bedre og tydeligere regler knyttet til røyking. Sameiets vedtekter regulerer allerede bruk av eierseksjonene, men mye tyder på at det er nødvendig at reglementet tydeliggjøres også i husordensreglene. Røyking er ikke noe man skal måtte tåle bare fordi man bor i blokk, på samme måte som man ikke skal måtte tåle bråk og støy til urimelige tider.

I utgangspunktet kan folk gjøre hva de vil på egen eiendom, men da må en forutsetning være at det de foretar seg forblir på egen eiendom. Da er det ingen som vil bry seg. Men dersom røyken kommer over og inn på andres eiendom, balkonger, vinduer og soverom, er det til stor sjenanse og ulempe.

Det er mange som plages av andres røyk, og retten til å slippe det bør være sterkere enn retten til å røyke på balkong.

4 Finstad Park Boligsameie 2

Forslag til vedtak:

“Røyking på balkongene er ikke tillatt når andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på enurimelig eller unødvendig måte. Den enkelte beboer må ta hensyn til andre beboere så disse ikke blir unødig sjenert av røyk».

Vedtak: Forslag til vedtak ble vedtatt mot 3 stemmer.

C) Ladestasjoner for el-biler i garasjen

Finstad Park Garasjesameie
Forslag til utvidelse av anlegg for El-bil lading til årsmøtene i FP1, FP2 og FP3

1. Bakgrunn

Gjennom siste år har styret i Finstad Park Garasjesameie arbeidet med å finne muligheter for utvidelse av kapasiteten for El-bil lading. Tidlig i 2018 var all ledig kapasitet for opplegg av stikkontakt ved P-plasser i anlegget fullt utbygd. For å få et beslutningsgrunnlag har vi hatt en rådgiver fra Multiconsult til å gjennomgå anlegget og komme med forslag til videre utbygging. Det vises i denne sammenheng til rapport 10207055-RIE-RAP-001 fra Multiconsult AS.

Dagens anlegg

Dagens anlegg består av vanlige stikkontakter (type schuko) koblet til underfordelinger i anlegget og er sikret med 16A og 10A sikringer avhengig av tidspunkt for montering. Foreløpig er kontakt med 10A sikring og jordfeilbryter tillatt brukt. Men pga av brannfare anbefales det sterkt både fra Multiconsult og Brannvesenet at man går over til å bruke styrbare ladestasjoner.

I forbindelse med salg av leiligheter har det flere ganger kommet forespørsler om mulighet for lading av El-bil. Det er helt klart at tilgang til dette har stor betydning for dette.

Også i den nye Eierseksjonsloven §25 kommer det klart frem et den enkelte seksjonseier har krav på å få etablere lademulighet dersom ikke styret har tungtveiende grunner for å avslå dette.

Forslag til gjennomføring av oppgradering av ladeanlegg.

Basert på rapport fra MC vil styret foreslå at anlegget bygges ut trinnvis avhengig av ladebehov for seksjonseierene.
Nytt anlegg vil bestå av ladestasjoner i stedet for dagens stikkontakter med ladekontrollsystem som fordeler mulig total ladekapasitet likt på de som til enhver tid er påkoblet for lading. Etter hvert som bilene blir fulladet vil ledig kapasitet bli tilført øvrige biler som ikke er ferdigladet.

Ladekontrollsystem vil også håndtere måling av strømforbruk av den enkelt seksjonseier og systemleverandøren vil foreta fakturering av kostnader direkte til seksjonseier.

Trinn1

Dagens stikkontakter ved P-plasser, tot 81. stk, fordelt på 4 fordelingsskap rundt i P- kjelleren erstattes med styrbare ladestasjoner. I tillegg utvides kapasitetene i disse underfordelingene samt at det etableres en ny underfordeling (som skulle ha vært montert tidligere) til tilsammen 192 ladepunkter. (=72% dekning i forhold til antall eierseksjoner)

5 Finstad Park Boligsameie 2

Trinn2

Når kapasiteten i trinn 1 nærmer seg oppbrukt etableres 2 nye underfordeler med forsyning fra ledige kurser i en av eksisterende tavler i M8. Det legges nå opp 40 nye kurser slik at total kapasitet kommer opp i 232 ladepunkter. (=87% dekning i forhold til antall eierseksjoner)

Trinn3

Videre utbygging krever ny strømtilførsel fra trafo utenfor anlegget. Det ligger i dag en eksisterende kabel fra trafo inn i P-kjeller som tidligere var benyttet i forbindelse med Skanskas rigg. Vi slipper dermed å gjennomføre utvendige for innlegging av ny tilførsel. Med dette som utgangspunkt kan vi sette opp 3 nye underfordelinger i anlegget med til sammen 60stk ladepunkter slik at total kapasitet kommer opp i 292 ladepunkter. (=110% dekning i forhold til antall eierseksjoner)

4. Kostnader

Foreslått utbygging er anslått til følgende kostnader (alle tall er inkl. mva) Arbeidene vil bli sendt ut på tilbudskonkurranse til min. 3 el-entreprenører for å få konkurrerende priser på etablering av anlegget. Det vil også være mulig å søke Ski kommune om støtte til etablering av ladeanlegget. Dette vil bli igangsatt etter at finansiering er godkjent av årsmøtene.

Infrastruktur

Etablering av skap for underfordelinger/utvide eksisterende fordelinger, kabling til disse med sikringselementer for alle kurser. I tillegg med styresystem for ladestrøm, fordeling og måling av forbruk.
Kostnader for etablering av infrastruktur forutsettes fordelt på sameiene etter eierbrøk som øvrige felleskostnader. Trinn 1 forutsettes utført i 2019 mens trinn 2 og 3 utføres fortløpende etter behov.

Trinn 1: Sum kr. 460 000,- fordelt på sameiene med:
FP1: kr. 130 000,-, FP2: kr. 190 000,- og FP3: kr. 150 000,-

Trinn 2: Sum kr. 240 000,- fordelt på sameiene med: FP1: kr. 70 000,-, FP2: kr. 100 000,- og FP3: kr. 80 000,-

Trinn 3: Sum kr. 410 000,- fordelt på sameiene med:
FP1: kr. 120 000,-, FP2: kr. 170 000,- og FP3: kr. 140 000,-

Ladestasjon

Ladestasjon med kabling for strøm og styring til nærmeste underfordeler. For de som har stikkontakt i dag vil kabling for strøm til underfordeler være inkludert.
Kostnader for dette opplegget forutsettes betalt av den enkelte seksjonseier direkte til el- entreprenør

Ladestasjon for de som har kontakt i dag er anslått til kr. 25 000,- pr. P-plass Ny ladestasjon med ny kabling er anslått til kr. 34 000,- pr. P-plass

Mona Kvandahl/s/ Mona Kvandahl/s/ Møteleder Fører av protokollen

Terje Kinden/s/Protokollvitne

Ved valgene på årsmøtet har styret fått følgende sammensetning:

Leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Styremedlem

Navn
Oddvard Hauge Stein Erik Dahl Ivar Sundseth Trine Landsem Ståle Hellerøy

Adresse Midtskogen 4 Midtskogen 4 Midtskogen 3B Midtskogen 7B Linjeveien 11, Ski

Valgperiode 2018-2020 2019-2021 2019-2021 2019-2021 2019-2020

Styret vil konstituere seg på neste styremøte.

6 Finstad Park Boligsameie 2

5. Forslag til avstemming i årsmøtene for FP1, FP2 og FP3

Med bakgrunn i eierseksjonsloven, klart behov blant sameierne har styret i Finstad Park Garasjesameie den oppfatning at de kan gjennomføre utvidelse av ladeanlegg uten å gå til styrene i boligsameiene.
Det er dog behov for godkjennelse av finansieringen av utvidelsen i det enkelte sameie.

Det bes derfor om godkjennelse av prosjektfinansieringen som angitt i pkt. 4

Vedtak: Trinn 1, 2 og 3 ble vedtatt

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

7. Valg av tillitsvalgte

A  Som styremedlemmer for 2 år, ble Stein Erik Dahl, Ivar Sundseth og Trine Landsemforeslått.

Vedtak: Valgt

Som styremedlem for 1 år, ble Ståle Hellerøy foreslått.Vedtak: Valgt

B  Som representant(er) i valgkomitéen for 1 år, ble foreslått Kristin Rostad ogJorunn Kinden Lensjø

Vedtak: Valgt

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Møtet ble hevet kl.: 19:15. Protokollen signeres av